Acheter un bien immobilier au Brésil : étapes et assistance

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier au Brésil en tant qu’étranger, plusieurs procédures sont à respecter. Découvrez-les ci-dessous, ainsi que les services proposés par nos avocats.

En bref
Législation spécifique applicable (OUI/NON)	Code civil
Possibilité pour les étrangers d’acquérir des biens (OUI/NON)	Oui, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Brésil.
Types de biens pouvant être achetés au Brésil	– appartements, – maisons, – immeubles commerciaux
Due diligence immobilière requise (OUI/NON)	Non, la due diligence n’est pas obligatoire mais elle est recommandée.
Documents à rédiger pour l’acquisition d’un bien	– promesse de vente, – contrat de vente, – numéro de contribuable individuel pour l’acheteur étranger, – pièces d’identité de l’acheteur et du vendeur
Possibilités de financement (OUI/NON)	Oui, par prêt hypothécaire
Programmes spéciaux d’acquisition immobilière pour les citoyens étrangers (OUI/NON)	Non
Délai d’acquisition d’un bien au Brésil (approx.)	1 à 2 mois
Taxes à prévoir lors de l’achat d’un bien	– frais de notaire, – droits de mutation, – frais d’enregistrement de la propriété
Inscription au registre foncier requise (OUI/NON)	Oui, l’acte doit être enregistré auprès du bureau d’enregistrement immobilier (Cartório de Registro de Imóveis).
Meilleures villes pour acheter un bien au Brésil	– Brasilia, – Rio de Janeiro, – São Paulo
Conditions de résidence pour les citoyens étrangers achetant un bien immobilier	Non, l’acheteur étranger doit seulement obtenir le numéro d’identification fiscale
Possibilité de désigner un représentant brésilien pendant la transaction (OUI/NON)	Oui, nos avocats au Brésil peuvent vous aider à cet égard.
Taux de l’impôt foncier	IPTU municipal, fixé par chaque ville (généralement entre 0,3 % et 1,5 % de la valeur cadastrale)
Accompagnement pour l’achat d’un bien au Brésil (OUI/NON)	Oui, nos avocats au Brésil peuvent vous assister dans vos achats immobiliers.
Possibilité d’acheter des biens pour des sociétés (OUI/NON)	Oui, les sociétés peuvent également acquérir des biens immobiliers.
Autorisation pour les étrangers d’acquérir des biens immobiliers (le cas échéant)	Non, aucune autorisation spécifique n’est à obtenir.
Réservation du bien requise (OUI/NON)	Non, mais l’acheteur peut prendre de telles dispositions.
Étapes de l’acquisition d’un bien immobilier	– choix du bien, – réalisation de la due diligence immobilière, – préparation des documents d’achat, – signature de la transaction.
Acompte pour réserver le bien (le cas échéant)	Oui, un acompte de 10 % à 15 % est d’usage.
Coûts liés à l’achat d’un bien au Brésil	– honoraires de l’agent immobilier (le cas échéant), – frais de notaire, – acompte (le cas échéant), – frais de rédaction des documents.
Taux de TVA spécial pour les transactions immobilières (OUI/NON)	Non.
Représentation juridique obligatoire (OUI/NON)	Non, mais elle est recommandée, en particulier pour les acheteurs étrangers.
Taux d’imposition des plus-values sur la cession d’un bien	15 % à 22,5 % de la plus-value nette (taux progressifs pour les particuliers ; 25 % pour les résidents de paradis fiscaux).
Possibilité de louer le bien après l’achat (OUI/NON)	Oui, le nouveau propriétaire peut louer le bien.
Devise dans laquelle la transaction peut être réalisée	L’acquisition immobilière est possible en monnaie locale (réal brésilien) ou en devise internationale, notamment en dollars américains.
Exigences particulières pour les investisseurs étrangers (le cas échéant)	Non, aucune exigence particulière ne s’applique aux investisseurs étrangers.
Possibilité pour les étrangers d’acheter un terrain au Brésil (OUI/NON)	Oui.
Démarches supplémentaires pour les étrangers achetant un bien au Brésil (le cas échéant)	Oui, l’obtention d’un CPF (numéro d’identification fiscale).
Obligation de conserver le bien acheté pour les étrangers (OUI/NON)	Non, les étrangers peuvent vendre le bien à tout moment.

Existe-t-il des restrictions pour les étrangers qui souhaitent acheter un bien au Brésil ?

Oui, en tant qu’étranger, vous ne pouvez acheter des terres rurales et des terrains situés dans la bande frontalière de 150 km que dans les limites légales et avec une autorisation préalable (INCRA en vertu de la loi 5,709/1971 ; le Conseil de défense nationale en vertu de la loi 6,634/1979). Cela signifie que vous POUVEZ acheter des terrains situés en zone urbaine.

Quelles sont les étapes pour acheter un bien au Brésil ?

Si vous souhaitez acheter une maison au Brésil, vous devez d’abord connaître les étapes à accomplir :

la recherche de maisons à vendre au Brésil peut se faire en consultant la presse locale, Internet ou en faisant appel à un agent immobilier ;
après avoir trouvé le bien qui vous convient, vous devez procéder à une vérification du logement concerné ;
l’ouverture d’un compte bancaire est également nécessaire pour y déposer le montant à payer et à partir duquel le virement vers le compte du vendeur sera effectué ;
la transaction a lieu devant un notaire ;
ensuite, le nouveau titre de propriété doit être inscrit au registre foncier.

Dois-je être résident brésilien pour acheter un bien ?

Non, vous pouvez acheter un bien en tant que non-résident. De plus, si vous ne souhaitez pas vous déplacer, vous pouvez donner procuration à un représentant local, comme l’un de nos avocats brésiliens.

Nous avons également une infographie sur ce sujet :

La procédure d’achat d’un bien peut-elle se faire à distance ? Existe-t-il des exigences particulières à connaître ?

Oui, l’achat à distance est possible ; il implique toutefois de faire appel à un avocat en droit immobilier et d’obtenir un numéro d’identification fiscale. Nos avocats brésiliens ont une grande expérience de la représentation de clients dans les transactions immobilières. Nous pouvons également vous aider à demander le numéro fiscal pour une procédure sans difficulté.

REMARQUE : le numéro fiscal est nécessaire, car vous aurez besoin d’un certificat attestant que vous n’avez aucune dette envers les autorités brésiliennes.

Quels documents dois-je fournir pour être représenté lors d’une acquisition immobilière au Brésil ?

Nous aurons besoin d’une copie de votre passeport en cours de validité et d’une procuration. Toutes les communications peuvent se faire par e-mail.

Les acomptes sont-ils d’usage lors de l’achat d’un bien au Brésil ?

Oui, un acompte de 10 % du prix doit généralement être versé.

Quels types de biens puis-je acheter au Brésil ?

Les étrangers peuvent acheter un large éventail de biens immobiliers à usage résidentiel ou d’investissement, tels que :

des appartements ;
des maisons ;
des villas ;
des biens commerciaux.

Les investissements immobiliers sont courants dans des villes comme São Paulo, Rio de Janeiro et Brasilia.

Si vous souhaitez immigrer au Brésil, l’achat d’un bien sur place peut s’avérer une bonne décision. Vous pouvez compter sur nos avocats pour vous aider à choisir le type de bien adapté.

Dois-je payer des taxes lors de l’achat d’un bien au Brésil ?

Oui, en tant qu’acheteur, vous devez payer une taxe municipale de mutation (ITBI), généralement de 2 % à 3 % (3 % à São Paulo et Rio de Janeiro), selon la ville où se situe le bien. Cette taxe doit être payée AVANT la conclusion de la transaction ; il peut donc être judicieux de prévoir ce montant supplémentaire dès le départ.

Un étranger peut-il acheter un bien au Brésil au moyen d’un prêt hypothécaire ?

Les étrangers au Brésil peuvent obtenir un prêt hypothécaire ; il convient toutefois de noter que les banques fixent leurs propres conditions d’éligibilité.

Nous vous invitons à regarder notre vidéo sur ce sujet :

Combien de temps faut-il pour acheter un bien au Brésil ?

La procédure prend environ 3 mois.

Si vous avez besoin d’aide pour acheter une maison ou un appartement au Brésil, contactez-nous. Nos avocats peuvent également vous aider à obtenir la citoyenneté au Brésil. Notre équipe peut aussi vous aider à créer une entreprise au Brésil.

Dr. Jamil Abdo, Attorney at Law · 2 octobre 2026Dr. Jamil Abdo is one of the partners of Abdo Advogados.